רבים בוחרים לרכוש דירת מגורים חדשה "מהניילון", כאשר הסיבות לכך מגוונות ונעות בין הרצון לגור בדירה שאף אחד לא גר בה לפניכם, היכולת לבצע שינויים לפני טעמכם בפנים הדירה ללא עלות נוספת או רכישת דירה במיקום חדש ויקרתי.
צריך לזכור שבניגוד לרכישת דירה מיד שניה, מחיר הדירה הנרכשת שהוסכם עם הקבלן לעולם אינו המחיר הסופי ועל כך יש לתת את הדעת.
להלן מספר נקודות המשפיעות על מחיר הדירה הסופי:
- מיסוי – מס רכישה: תשלום מס רכישה הינו תשלום הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ולכן אין הבדל בין ההוצאה הזו ברכישת דירה מקבלן או ברכישת דירה מיד שניה, אך חשוב לזכור הוצאה זו בתחשיב למציאת המחיר האמיתי של דירה מקבלן.
בהתאם לתנאים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין, ייתכן והרוכשים זכאים להינות ממדרגות המס ברכישת דירת מגורים מזכה (נהוג בטעות לחשוב כי קיים פטור ממס רכישה אולם למעשה מדובר במדרגות מיסוי שניתן לחשבן בקלות באמצעות מחשבון מס רכישה של רשות המיסים) ובמקרים אחרים יהיה גובה תשלום מס הרכישה משמעותי מאוד.
זכרו את סכום המס, ככל וחל על העסקה, יש לשלם בתוך 60 ימים ממועד חתימת הסכם המכר מול הקבלן.
- הצמדה למדד תשומות הבניה: קבלנים ויזמים המבצעים פרויקטים בתחום הבניה חשופים לסיכון בעליות מחירי חומרי הגלם הקשורים בבניה ומשכך נוהגים הקבלנים להצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבניה.
במצבים רבים, יתכן והחתימה על הסכם המכר תעשה מס שנים בטרם תחל הבניה בפועל (מצבים של רכישת דירה לפני היתר, תמ"א 38 וכו') התוצאה בפועל היא שאתם כרוכשי הדירה תאלצו לשלם סכום כסף נוסף במועד תשלום התמורה ולעיתים מדובר בסכום משמעותי ביותר.
איך לצמצם את החשיפה למדד תשומות הבניה?
- לשלם את התמורה כמה שיותר מהר. המדד אינו חל על סכומים שכבר שילמנו. המדד מחושב לכל תשלום ותשלום ולכן ככל שנדחה את התשלומים למועד מסירת הדירה נהייה חשופים לתשלום גבוה יותר של המדד.
- לשנות את מבנה התשלומים. בהמשך לסעיף הקודם. ככל שתשלמו תשלומים גבוהים יותר בסמוך לחתימת ההסכם ותשאירו כמה שפחות לתשלום במועד המסירה, כך יקטנו הסכומים הצמודים למדד תשומות הבניה.
שימו לב, מבצעים חסרי תקדים כמו שלמו 20% בהרשמה ואת היתרה שלמו עם קבלת הדירה גוררים אחריהם תשלום גבוה מאוד הנובע מהצמדה למדד התשומות הבניה שיכול להגיע לסכומי עתק.
- לא לחתום "על עיוור" על טופס בקשה לרכישת דירה לאחר שנציג המכירות של הקבלן מילא אותה. במקרים רבים מציין איש המכירות של הקבלן תאריך הצמדה למדד תשומות הבניה מוקדם יותר מאשר המועד בו נחתם הטופס. הצמדה מתאריך מוקדם כל כך יכולה לגרור אחריה עליות כבדות מאוד בתשלום הסופי.
לכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין לפני חתימה על טופס בקשה לרכישת דירה.
- להתמקח. ישנם קבלנים שמוכנים להעניק הנחות והטבות לרוכשי דירות מסיבות רבות ומגוונות. תלוי במידת החלץ בו נמצא הקבלן, כבר הצלחתי במשא ומתן לבטל את ההצמדה למדד תשומות הבניה לחלוטין או לדחות את מועד תחילת ההצמדה לתאריך מאוחר יותר.
- תכנון אדריכלי ו/או עיצוב פנים: רכישת דירה מקבלן מעניקה לכם את האפשרות לבצע שינויים במבנה הפנימי של הדירה (שינויים שאינם דורשים היתר) ללא עלות. ככל והקדמתם לרכוש את הדירה ועדיין לא הקימו את הקומה שלכם אתם יכולים לבצע שינויים בדירה ללא עלות ולעיתים בכפוף למחירון שינויים של הקבלן.
מומלץ כמובן להיעזר בשירותי אדריכל ו/או מעצב פנים כדי לנצל את אפשרויות התכנון באופן מקסימאלי.
שימו לב, קבלנים רבים נוטים לתרץ עיכוב במסירת הדירה לקונים בכך שהרוכשים ביקשו לבצע שינויים רבים שעיכבו את הכנת הדירה. וודאו שהעניין מוסדר בכתב מול הקבלן כדי שלא ייגרמו עיכובים או שיהיה לקבלן בסיס לטעון לעיכוב במסירת הדירה בגלל שינויים שאתם ביקשתם.
- שדרוג המפרט הבסיסי: להסכם המכר מחוייב הקבלן לצרף את מפרט הדירה הכולל בתוכו פרטים מהותיים בקשר עם הנתונים של הדירה (גודל, הצמדות וכו') וכן את פרטי האביזרים המצורפים שיותקנו בדירה וכלולים במחיר הדירה, מה שנקרא מפרט סטנדרטי.
במציאות חלק ניכר של רוכשי הדירות מהקבלן מבקשים "לשדרג" את המפרט הסטנדרטי. הרוכש מקבל מהקבלן מחירון זיכויים שמציין בכמה כסף יזוכה הקונה עבור על מוצר שלא ייקח מהקבלן ויקנה בעצמו.
אבל עליה וקוץ בה. ראשית סכום הזיכוי, בדרך כלל, די מגוחך ולא משקף את העלות האמיתית של מה שתבקשו לשדרג, כך שתיאלצו להוסיף כסף כאילו קניתם אותו ללא זיכוי כלל ושנית, כדי להינות מהזיכויים שנותן הקבלן יש לבצע את השדרוגים אצל הספק שעובד באופן בלעדי עם הקבלן.
מה הבעיה? לעיתים המחיר אותו דורש הספק מושפע מכך שאתם "לקוחות משדרגים" שחייבים לבצע את השדרוג אצלו ולכן גם המחיר גבוה ממחיר השוק בהתאם (קהל שבוי).
מה היתרון? אותו ספק יכול להתקין את המוצרים כבר בשלב הגמר של הדירה. לעומת ספק חיצוני שאינו עובד עם הקבלן שלעיתים לא יקבל אישור להתקין את המוצרים בדירה אלא לאחר קבלת טופס 4, מסירת החזקה בדירה לרוכש וקבלת מפתח מהקבלן. דבר זה יכול ליצור עיכוב משמעותי בלוחות הזמנים למעבר דירה (הארכת שכירות של דירת הביניים וכו').
- ארונות ויצירת שטחי אכסון: דירות מהקבלן מגיעות לעיתים רחוקות עם פתרונות אחסון. קחו בחשבון שהנישות המקסימות שיצר הקבלן בדירה ישמשו אתכם בדרך כלל ליצירת מקומות אחסון.
את הארונות שתרצו למקם באותן נישות לא ניתן לקנות בחנות מאחר ויש צורך ליצר ארון בהתאמה שיתאים למידות הנישה שאותה אתם רוצים לנצל.
קחו בחשבון שמדובר בהוצאה שיכולה להגיע בקלות לכמה עשרות אלפי שקלים.
- הובלה: עליות הובלה יכולות להיות משמעותיות כאשר יש להוביל כמות גדולה של ציוד וכאשר ישנה הובלה של פריטים מורכבים.
אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא או המלצה לפעול ויש להתייעץ עם עורך דין טרם ביצוע כל פעולה משפטית.
