אחוז מימון משכנתא – הטעות הזאת תעלה לכם ביוקר

בני זוג שהפרוטה אינה מצויה בכיסם התכוונו לרכוש דירה. לבני הזוג כבר דירה ברשותם והם מתחייבים למכור את דירתם היחידה בתוך המועדים הקבועים לכך בחוק ובכך להינות ממדרגות מס רכישה כדירה יחידה, כלומר רוכשי דירה חליפית על פי הגדרות המפקח על הבנקים או "משפרי דיור" כמו שנהוג לקרוא להם.

בני הזוג היו בבעיה מימונית ותזרימית ופנו ליועץ משכנתאות שנקרא לו "תחמני".

בני הזוג אמרו לתחמני שיועץ אחר בישר להם שהם זכאים לקבל רק 70% מימון לדירה החדשה מאחר והם משפרי דיור, אבל הם חייבים עוד 5% מימון אחרת לא יוכלו לרכוש את הדירה.

תחמני, היועץ הנמרץ, אמר לבני הזוג, עזבו אתכם משטויות, אני משיג לכם 75% מימון.

כאן המקום להביא את הוראות המפקח על הבנקים הקובעות את שיעור המימון בהלוואות לדיור:

מגבלה על שיעור המימון (LTV)

• תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור, בשיעור מימון העולה על השיעורים הבאים:
  • הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה יחידה – 75% .
  • הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה חליפית – 70% .
  • הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה להשקעה – 50%.

תחמני פנה לבנקים ואמר להם שבני הזוג הם רוכשי "דירה יחידה", מאחר ואין חולק וספק כי עובדתית במועד נטילת המשכנתא לא תהייה ברשותם הדירה הישנה, שכן מיהרו למכור אתה. ואכן על סמך הצהרות תחמני אישרו הבנקים משכנתא בגובה 75% מהנכס הנרכש.

לאחר שבני הזוג חתמו על הסכם לרכישת הדירה החדשה ומכרו את הדירה הישנה, וביקשו לחתום על מסמכי המשכנתא, בחן הבנק את ההצהרה שהגידו בני הזוג למיסוי מקרקעין והבהיר שבהתאם להצהרה אמנם במועד החתימה על מסמכי המשכנתא הם למעשה רוכשים "דירה יחידה" שלהם אין דירה אחרת ברשותם אבל, זה לא משנה את המצב המשפטי לפיו בעת הדיווח למיסוי הייתה ברשותם דירה אחרת שאותה התחייבו למכור ומשכך הם משפרי דיור ולא מאשרים להם 75% מימון אלא 70% בלבד.

יועץ המשכנתאות תחמני ניסה להתפתל ולהשתולל אבל הבנק לא שינה מקביעותיו והקונים נקלעו לבעיה קריטית שלא ידוע לנו איך נפתרה ומהיכן השיגו את המימון החסר.

וכאן המסר הכואב, המצב העובדתי בעת החתימה על מסמכי המשכנתא אינו רלוונטי אלא המצב המשפטי והבנק קובע לפיו ואך ורק לפיו.

הבנק פועל בהתאם להוראות המפקח על הבנקים וקובע את אחוזי המימון בהסתמך על מסמך עיקרי בלבד והוא – ההצהרה למיסוי מקרקעין בהתאם לסעיף 73(ג) לחוק מיסוי מקרקעין. מה שמוכר כדיווח למיסוי מקרקעין או המש"ח.

והנה הוראת המפקח על הבנקים כלשונה:

• לשם אישור הלוואה לדיור לרכישת זכות במקרקעין המהווה דירה יחידה או דירה חליפית, התאגיד הבנקאי יקבל, בין היתר, תצהיר ממבקש ההלוואה, מאושר ע"י עו"ד, לגבי עמידתו של מבקש ההלוואה בתנאים הנדרשים לשם היות הדירה דירה יחידה או דירה חליפית. ביצוע ההלוואה כאמור יותנה, בין היתר, בקבלת העתק של ההצהרה שנמסרה על ידי מבקש ההלוואה לרשות המיסים בהתאם לסעיף 73 (ג) לחוק מיסוי מקרקעין. לחילופין, ניתן להשתמש ב"הודעת שומת מס רכישה" שמפיקה רשות המסים, כל זמן שהבנק מסוגל להבחין, בהתאם לאמור בשומה, בין דירה יחידה ודירה חליפית. התאגיד הבנקאי ישמור תיעוד של המסמכים האמורים.

עורכי הדין ביצעו את עבודתם נכונה, כאשר דיווחו למיסוי מקרקעין בעת רכישת הדירה שבגינה מתבקש המימון שמדובר בדירה הנרכשת כ"דירה יחידה" ובו במועד מתחייבים למכור את הדירה הקיימת בתוך הזמן הקבוע בסעיף 9 (ג1ג)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, כלומר משפרי דיור.

הבנק אומנם רשאי גם להסתמך בקביעותיו על תצהיר של הממשכן מאומת על ידי עורך דין אבל, מבחינת הבנק מסמכים אלה לא מחליפים את ההצהרה למיסוי מקרקעין.

כותב החיבור הינו עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן, אולם אינו יועץ משכנתאות וזה אינו חלק מתחום אחריותו ועדיין, מומלץ לשלב את כל הגורמים המלווים את עסקת הנדל"ן שלכם לעבודה אחת ושיתוף מידע מלא.

המסקנה היא שאין קיצורי דרך והמצאות. מה שקובע את גובה המימון שתקבלו מהבנק הוא המצב המשפטי כפי שנרשם בהצהרה והדיווח למיסוי מקרקעין והבנקים עובדים בהתאם לדיווח זה.