העברת דירה או נכס מקרקעין במתנה בין בני משפחה עשויה להיות כלי משמעותי לתכנון מס, העברה בין דורית ולהסדרת הרכוש המשפחתי. אבל חשוב לזכור: "מתנה" במקרקעין היא לא עניין פשוט או טכני – מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, עם השלכות משפטיות ומיסויות שחשוב להכיר מראש.
רבים סבורים כי העברת דירה מהורה לילד, או בין בני משפחה, היא פעולה פשוטה שניתן לבצע באמצעות חתימה על כמה מסמכים. בפועל, מדובר בעסקה הכפופה לדיני החוזים, דיני הקניין ומיסוי המקרקעין, ולכן תכנון נכון מראש עשוי לחסוך כסף רב ולמנוע טעויות שקשה לתקן בהמשך.
מהי עסקת מתנה במקרקעין?
עסקת מתנה במקרקעין, המכונה גם "העברה ללא תמורה", היא עסקה שבמסגרתה מועברות זכויות בנכס מקרקעין – למשל דירת מגורים, מגרש או משרד – מאדם אחד לאחר, ללא קבלת תמורה כספית.
למרות שמדובר במתנה, מבחינה משפטית מדובר בעסקה לכל דבר.
מתי עסקת המתנה הופכת לסופית?
חשוב להבחין בין התחייבות לתת מתנה לבין מתנה שהושלמה.
התחייבות לתת מתנה במקרקעין בעתיד צריכה להיעשות בכתב. בנוסף, עסקת המקרקעין עצמה אינה מושלמת רק בעקבות חתימה על הסכם או תצהירי מתנה – היא מושלמת עם רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין (טאבו).
כל עוד הזכויות טרם נרשמו, מדובר למעשה בהתחייבות לביצוע עסקה, ובנסיבות מסוימות קיימת לנותן המתנה אפשרות לחזור בו.
לאחר רישום הזכויות, לעומת זאת, מדובר בזכות קניינית של מקבל המתנה, והאפשרות לבטל את העסקה מצטמצמת באופן משמעותי.
למה בכלל להעביר דירה במתנה?
לעסקת מתנה במקרקעין עשויות להיות מספר מטרות – החל מתכנון מס ועד להסדרת הרכוש בתוך המשפחה.
1. הטבות מס
אחד השיקולים המרכזיים בעסקאות העברה ללא תמורה הוא היבט המס.
בהתאם לתנאים הקבועים בחוק, העברת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד ל"קרוב" עשויה ליהנות מפטור ממס שבח לנותן המתנה, ובמקרים המתאימים מקבל המתנה עשוי ליהנות ממס רכישה מופחת (שליש).
בנוסף, קיימים מצבים שבהם העברת דירת מגורים ללא תמורה בין בני זוג המתגוררים יחד באותה דירה נהנית מהטבות מס משמעותיות.
גם נושא היטל ההשבחה עשוי להיות רלוונטי, כאשר העברה ללא תמורה לקרוב אינה נחשבת במקרים המתאימים כמימוש זכויות לצורך חיוב בהיטל השבחה במועד ההעברה.
2. תכנון לקראת רכישת דירה נוספת
במקרים מסוימים, העברת דירה קיימת לקרוב משפחה עשויה להשפיע על אופן מיסוי הרכישה של דירה חדשה.
לדוגמה, בעל דירה המעוניין לרכוש דירה נוספת עשוי לבחון העברה של הדירה הקיימת לבן משפחה, ובכך לשנות את מצב הבעלות שלו לצורך רכישת הדירה החדשה.
גם אופן חלוקת הזכויות בין ילדים עשוי להיות משמעותי. העברת חלקים מסוימים בדירה עשויה להשפיע על זכאות עתידית של הילדים להטבות מס בעת רכישת דירה.
לכן, כאשר מטרת ההעברה היא תכנון מס, חשוב לבחון לא רק את המס שישולם בעת ההעברה – אלא גם את השלכות המס בעתיד.
3. הגדלת אפשרויות המימון לרכישת דירה
במקרים מסוימים, העברת דירה קיימת עשויה להשפיע גם על יכולתו של אדם לקבל מימון בנקאי לרכישת דירה אחרת.
לכן, כאשר אדם מתכנן למכור או להעביר את הדירה הקיימת ולרכוש נכס חדש, כדאי לבחון מראש גם את היבטי המימון ולא רק את היבטי המס.
מתנה במקרקעין כחלק מתכנון הרכוש המשפחתי
עסקת מתנה אינה חייבת להיות רק "העברת בעלות".
ניתן, בהתאם לנסיבות ולתכנון המשפטי של העסקה, לקבוע במסגרת הסכם המתנה תנאים וסייגים שנועדו להגן על נותן המתנה.
לדוגמה, ניתן לבחון קביעת:
- זכות מגורים של נותן המתנה בדירה;
- זכות לקבלת דמי השכירות מהנכס;
- מגבלות על מכירת הנכס;
- מגבלות על שעבוד הנכס ללא הסכמה;
- מנגנונים שנועדו להגן על הנכס במסגרת משפחות מורכבות או במקרה של גירושין.
תכנון כזה עשוי להיות משמעותי במיוחד כאשר ההורה מעביר את הדירה לילד אך עדיין מעוניין לשמור לעצמו זכויות מסוימות בנכס.
ומהן המלכודות?
דווקא משום שמדובר בעסקה בתוך המשפחה, קיימת לעיתים נטייה להקל ראש בתכנון שלה. זו עלולה להיות טעות יקרה.
עסקה מלאכותית
רשות המסים רשאית לבחון את המהות הכלכלית האמיתית של העסקה.
כאשר ההעברה נעשית באופן שנראה על פניו כמתנה, אך בפועל קיימות נסיבות המלמדות כי לא מדובר בהעברה אמיתית של הזכויות, עלולות להתעורר שאלות מס ואף טענות בדבר עסקה מלאכותית.
לכן, חשוב שהעסקה תשקף את המציאות ואת כוונת הצדדים, ולא תהיה רק "על הנייר".
תקופת צינון לפני מכירת הדירה
גם לאחר קבלת דירה במתנה, לא תמיד ניתן למכור אותה מיד וליהנות מהטבות מס.
החוק קובע במקרים מסוימים תקופות צינון, התלויות, בין היתר, בשאלה האם מקבל המתנה מתגורר בדירה.
לכן, אם מטרת ההעברה היא לאפשר מכירה עתידית של הדירה בפטור ממס שבח, חשוב להביא בחשבון את לוחות הזמנים כבר בעת ביצוע עסקת המתנה.
"נכנסים לנעליים" של נותן המתנה
אחת הנקודות החשובות ביותר בתכנון עסקת מתנה היא שהעברת הדירה אינה בהכרח "מוחקת" את היסטוריית המס של הנכס.
בעת מכירה עתידית, חישוב מס השבח עשוי להתבסס על מועד הרכישה ועל השווי ההיסטורי של הנכס אצל נותן המתנה.
במילים פשוטות: החיסכון במס בעת העברת הדירה במתנה אינו בהכרח סוף הסיפור.
ייתכן שהמשמעות המלאה של העסקה תתברר רק כאשר מקבל המתנה ימכור את הנכס בעתיד.
אז האם כדאי להעביר דירה במתנה?
התשובה תלויה בנסיבות.
עסקת מתנה במקרקעין יכולה להיות כלי יעיל מאוד להסדרת רכוש בתוך המשפחה ולתכנון מס, אך היא אינה מתאימה באופן אוטומטי לכל משפחה ולכל נכס.
לפני שמחליטים להעביר דירה במתנה, כדאי לבחון את התמונה המלאה:
מה מטרת ההעברה? מי נותן את המתנה? מי מקבל אותה? מה מצבו הנדל"ני של כל אחד מהצדדים? האם צפויה רכישה או מכירה בעתיד? מה יהיו השלכות המס? ומה יקרה אם נסיבות המשפחה ישתנו?
תכנון נכון מראש עשוי למנוע מצב שבו עסקה שנראתה בתחילה פשוטה ומשתלמת הופכת בעתיד לבעיה משפטית או למקור לחבות מס משמעותית.
שוקלים להעביר דירה במתנה לבן משפחה?
לפני חתימה על מסמכים או ביצוע ההעברה, מומלץ לקבל ייעוץ משפטי פרטני ולבחון את השלכות העסקה – המשפטיות והמיסויות – בהתאם למצבכם האישי ולמטרות שלכם.
משרד עו"ד ונוטריון עידו גרינפלד מלווה עסקאות מקרקעין דואג לתכנון נכון של העברה בין דורית והעברות נכסים בתוך המשפחה, תוך בחינת ההיבטים המשפטיים, המיסויים והמעשיים של העסקה.
מעוניינים לבדוק האם עסקת מתנה מתאימה למקרה שלכם? מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו לייעוץ ולתכנון העסקה.
