תיקון 9 לחוק המכר – טוב לקבלנים או לקונים

ביום חמישי 7.7.2022 נכנס לתוקף תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "החוק"). החוק יחול על חוזים שייחתמו מיום זה ואילך.

הגבלת ההצמדה למדד

קודם לתיקון 9 של החוק, קבלנים הצמידו את כל התשלום עבורה הדירה הנרכשת למדד תשומות הבניה וכך במועד התשלום האחרון היה הקבלן מוציא תחשיב סופי שם הייתה מתגלה הפתעה בדמות הצמדה למדד תשומות הבניה.

הפתעה שהתבררה ככואבת מאוד ולעיתים רוכשים אשר לא התכוננו נכון למועד התשלום האחרון ולא ידעו לחשב את מחיר ההצמדה למדד תשומות הבניה, נותרו ללא משאבים להשלים את הרכישה מהקבלן.

ואולם בהצמדת מלוא מחיר הדירה למדד תשומות הבניה ישנו אי צדק משמעותי, מאחר ואחוז ניכר ממחיר הדירה מהווה את מרכיב הקרקע, כלומר הסכום שאותו שילם הקבלן לרכישת הקרקע ולא לבנית הדירה שתוקם עליו. ואנחנו יכולים להסכים שאין כל סיבה להצמיד את מרכיב הקרקע למדד תשומות הבניה מאחר ואין לקבלן עלות מעבר לרכישה של הקרקע והוא אינו נדרש להשקיע בה דבר מעבר לרכישתה וזאת בניגוד לדירה עצמה אשר מושפעת ממחירי חומרי הבניה וכדומה.

לאור זאת, תוקן החוק כך שלא ניתן להצמיד למדד תשומות הבניה יותר מ- 40% ממחיר הדירה!

ולהלן יובאו עיקרי התיקון בקשר עם מדד תשומות הבניה:

1. בחוזה המכר ניתן לקבוע הצמדה של מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה בלבד, כך שלכל היותר חצי מכל תשלום יוצמד למדד האמור, למעט תשלום 20% הראשונים ממחיר הדירה שכלל לא יוצמדו למדד.
2. בכל מקרה, לא ניתן יהיה להצמיד את מחיר הדירה למדד שיחול לאחר המועד למסירת הדירה שנקבע בחוזה, אלא אם התשלום שולם באיחור שהקונה אחראי לו או שהחוזה סוכל בשל נסיבות קיצוניות שלא ניתן לצפות אותן מראש.
3. שימו לב שנקודת המוצא לאחר התיקון היא שפרט לאמור, מוכר לא רשאי לגבות מקונה הדירה הפרשי הצמדה למדד כלשהו או ריבית, למעט ריבית פיגורים שקונה ישלם אם הוא יאחר בתשלום מעל שבעה ימים.

פיצוי בשל איחור במסירת הדירה

בהתאם להסדר הקודם בחוק, היה על הקבלן המאחר במסירה מעל ל- 60 ימים לשלם פיצויים בגין האיחור החל מהיום הראשון, כלומר לקבלן היה מעיין "גרייס" של 60 ימים אבל אם לא עמד בו היה עליו לשלם לקונה על האיחור החל מהיום הראשון. בהתאם להסדר החדש לקבלן יש "גרייס" מוקטן של חודש (30 ימים) אולם אם לא עמד בתקופת הגרייס המוקטן תקופת הפיצוי תתחיל רק ממועד תום הגרייס של הקבלן ולא מהיום הראשון. הווה אומר שבמקום לתקן, העניקו לקבלן חודש "חינם" של איחור.

יש לזכור כי בהכרח רוב האיחורים הם של חודשים בודדים כך שחודש במתנה לקבלן היא הנחה גבוה ומעודדת איחורים.

יתרה על כך, נעשה שינוי בתקופות וסכומי הפיצוי כך שבתקופת האיחור הראשונה ישלם הקבלן פיצוי בגובה של דמי שכירות חודשיים לדירה דומה בלבד לעומת המצב הקודם לפיו כבר מההתחלה היה על הקבלן לשלם 150% בתקופה הראשונה ואם ניקח בחשבון שרוב האיחורים מתמצים בתקופות האלה דווקא, הרי שיש פה הנחה משמעותית לקבלנים ועידוד ממשי לאיחורים מצידם וחבל.

ואלו עיקרי התיקון:

במקרה שמוכר הדירה יאחר במסירת הדירה לתקופה שעולה על חודש ימים, הקונה יהיה זכאי לפיצוי כמפורט להלן:

1. עבור תקופת איחור – החל מחודש לאחר מועד המסירה ועד ארבעה חודשים – פיצוי בגובה שכר הדירה בדירה דומה בגודלה ובמיקומה, עבור כל חודש, כולל חלק מחודש, החל מהחודש השני שלאחר מועד המסירה שנקבע בחוזה.
2. בגין החודשים החמישי עד העשירי של איחור – פיצוי בגובה 125% משכר הדירה בדירה דומה עבור כל אחד מהחודשים האמורים, כולל חלק מחודש.
3. בגין החודש ה-11 והלאה – פיצוי בגובה 150% משכר הדירה בדירה דומה, עבור כל אחד מהחודשים האמורים, כולל חלק מהחודש.
4. על אף האמור, המוכר לא יידרש לשלם לקונה פיצוי אם הקונה גרם לאיחור במסירה או שהחוזה סוכל בשל נסיבות קיצוניות שלא ניתן לצפות אותן מראש.

יובהר שאת השינויים האלה לחוק לא ניתן לשנות אלא לטובת הקונה.

לסיכום

מדובר בתיקון חשוב ובשורה של ממש בכל הנוגע להצמדה למדד תשומות הבניה ויש לברך על כך.

לעומת זאת התיקון לפיצוי בגין איחור במסירה של דירות מקבלן אינו מהווה בהכרח שיפור המצב הקיים לרוכשים ודווקא עלול לעודד קבלנים לאחר במסירת הדירה, בוודאי לתקופות הקצרות, כפי שנעשה ברוב המקרים.